【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】多國(guó)持續(xù)升息、終端需求放緩與全球經(jīng)濟(jì)前景發(fā)展不明等影響，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)連帶受到影響，出口自9月出現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)，2022年臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)開(kāi)高走低，商用不動(dòng)產(chǎn)與土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)相同局面。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2022年(截至12月14日)大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額達(dá)1325億元，比2021年減少25％；建商購(gòu)地動(dòng)能減半影響，2022年大型土地交易與地上權(quán)合計(jì)僅1767億元，年減幅度更達(dá)39％，商用不動(dòng)產(chǎn)與土地總成交金額，皆寫(xiě)下近4年低點(diǎn)。
 
受到央行持續(xù)升息影響，不動(dòng)產(chǎn)買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動(dòng)產(chǎn)金額僅161億元，呈現(xiàn)旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規(guī)模，幸而2022年上半年買氣穩(wěn)健，全年交易量能仍維持1325億元的相對(duì)高水位。各類不動(dòng)產(chǎn)中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達(dá)469億元，規(guī)模較2021年翻倍，更成為各類商用不動(dòng)產(chǎn)之中，唯一正成長(zhǎng)的類別，壽險(xiǎn)業(yè)與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)都積極布局，顯示當(dāng)全球股匯市波動(dòng)劇烈、通膨持續(xù)升溫，核心與保值的優(yōu)勢(shì)成為專業(yè)投資人的布局重點(diǎn)，多個(gè)知名商辦交易，包括保力達(dá)以每坪210萬(wàn)元買下信義計(jì)畫(huà)區(qū)統(tǒng)一國(guó)際大樓整層辦公室，中國(guó)人壽斥資120億元購(gòu)置七期整棟辦公大樓，辦公室單價(jià)陸續(xù)創(chuàng)下紀(jì)錄。
 
雖然科技業(yè)受庫(kù)存升溫與接單能見(jiàn)度不高，導(dǎo)致擴(kuò)廠需求較去年下滑，廠房與廠辦2022年交易金額僅為301億元與277億元，然加計(jì)公部門釋地所帶動(dòng)的工業(yè)土地交易，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全年交易金額達(dá)到1332億元(包含廠房、廠辦與工業(yè)土地)，僅較2021年減少9％，仍站穩(wěn)臺(tái)商回臺(tái)投資潮以來(lái)交易次高規(guī)模，工業(yè)地指標(biāo)案包括桃園航空城7宗產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)售案，總脫標(biāo)金額達(dá)227億元，售出超過(guò)10萬(wàn)坪工業(yè)土地，航空業(yè)、零售業(yè)、生技製藥跟物流業(yè)者都積極補(bǔ)充土地庫(kù)存，也代表廠商的中長(zhǎng)期生產(chǎn)用地需求穩(wěn)固。
 
整體工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)呈現(xiàn)量縮價(jià)漲的局面，根據(jù)第一太平戴維斯調(diào)查，主要工業(yè)區(qū)2022年土地單價(jià)漲幅約11％，是自2016年調(diào)查以來(lái)第二高的漲幅，具備三種特性的工業(yè)區(qū)漲幅最明顯，一為單價(jià)在1字頭的工業(yè)區(qū)，具價(jià)格吸引力，二為位於科學(xué)園區(qū)周邊工業(yè)區(qū)，可享產(chǎn)業(yè)外溢效果，三為位於捷運(yùn)沿線的都會(huì)型工業(yè)區(qū)，在都更與工業(yè)立體化政策帶動(dòng)下，由平面式改為立體使用，坪效帶動(dòng)地價(jià)。
 
買方方面，央行2022年已連續(xù)3季升息，商用不動(dòng)產(chǎn)的自用型買方轉(zhuǎn)為保守，而投資型買盤則未受影響，投資交易占比達(dá)到63％，規(guī)模與2021年相當(dāng)。保險(xiǎn)業(yè)成為2022年最積極的投資買盤，投入金額超過(guò)403億元，比2021年增加3成，而隨著基準(zhǔn)利率調(diào)升，不動(dòng)產(chǎn)投資最低投報(bào)率門檻提高到2.595％，保險(xiǎn)業(yè)轉(zhuǎn)投資策略持續(xù)轉(zhuǎn)向雙北市以外投資標(biāo)的，2022年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動(dòng)產(chǎn)，具穩(wěn)定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標(biāo)的之列。另外，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)也相當(dāng)活耀，包括資產(chǎn)管理公司、投資公司或家族辦公室等企業(yè)，全年投資金額達(dá)到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好臺(tái)北市的辦公室與廠辦產(chǎn)品。
 
受到住宅市場(chǎng)買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續(xù)緊縮土建融放貸，土地交易規(guī)模明顯下滑，全年成交金額減少39％，建商購(gòu)地動(dòng)能明顯萎縮，全年購(gòu)地金額為1059億元，年減率達(dá)5成，主要原因除了公部門減少釋出建地以外，另一方面，2019年到2021年之間，建商購(gòu)地金額累計(jì)超過(guò)6000億元，土地庫(kù)存豐富，這也使得土地新案評(píng)估上更為謹(jǐn)慎。多家建商採(cǎi)多樣化策略以分散風(fēng)險(xiǎn)，包括提升工業(yè)廠辦推案比重、參與公辦都更或聯(lián)開(kāi)案、以及品牌建商合作推案，以降低未來(lái)住宅市場(chǎng)波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
 
第一太平戴維斯董事長(zhǎng)黃瑞楠表示，2022年市場(chǎng)在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項(xiàng)負(fù)面因素壟罩下，全球的股匯市與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈。隨著美國(guó)通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國(guó)門全面解封，觀光旅遊業(yè)逐步回溫，都對(duì)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)帶來(lái)正面影響。展望2023年，預(yù)期在利率緩升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的局面下，商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與買氣將維持穩(wěn)定，而政府研議中的平均地權(quán)條例修正案，若未來(lái)私法人購(gòu)置住宅將採(cǎi)許可制，有機(jī)會(huì)將高資產(chǎn)族群的資金導(dǎo)入商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，主要都會(huì)區(qū)市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機(jī)會(huì)受惠；科技業(yè)雖然2022年擴(kuò)廠相對(duì)保守，但隨著外商科技大廠宣布擴(kuò)大在臺(tái)投資，也顯示產(chǎn)業(yè)鏈在臺(tái)持續(xù)深化的動(dòng)力，帶動(dòng)廠房以現(xiàn)代化物流的需求，挹注工業(yè)地價(jià)格緩步向上。